/Поглед.инфо/ Москва забрани строителството на малки жилища, които през последните години растат като гъби. За каква квадратура на жилищата говорим, какво наложи голямото им търсене и каква вратичка откриха участниците на пазара, за да заобиколят тази забрана?

Кметът на Москва Сергей Собянин подписа указ за забрана на строителството на едностайни апартаменти с площ под 28 квадратни метра в столицата, включително студия, а за двустайни апартаменти - по-малко от 44 кв. м. Под площ на апартамента разбираме площта без балкони, лоджии, тераси, хладилни помещения и вестибюли на апартаменти. Решението влезе в сила на 1 август.

След Москва редица други региони също започнаха да обсъждат забраната за строителство на малки жилища, каза по-рано Виталий Мутко, ръководител на държавната компания “Дом.Ру”

Сайтът “Авито - Недвижими имоти“ отчитат рязък ръст на интереса към маломерни жилища в ново строителство и стар жилищен фонд. Според услугата в Москва делът на първичните апартаменти с площ до 28 квадрата е 16%, на вторичния пазар – 17%. Това е повече от средното за Русия, където има съответно 11% и 8% такива съоръжения.

През последното десетилетие делът на малките апартаменти наистина се увеличи.

„Търсенето на малки жилища расте заедно с цените на недвижимите имоти: хората купуват това, което могат да си позволят. Вторият момент е повишеният интерес към имотите като инвестиционен актив. По време на период на ниски лихви по ипотечните кредити за нови сгради и относителен икономически просперитет, хората купуваха малки апартаменти под наем, а сред основната целева аудитория на имоти под наем бяха студенти, млади двойки, самотни млади хора, дошли да завладеят големите градове. Малките ателиета са точно за тях, както като цена, така и като начин на живот. Разработчиците, разбира се, веднага отговориха на търсенето: тъй като малките апартаменти се продават лесно, те строят повече от тях. Освен това е изгодно: цените на квадратен метър в конвенционално студио обикновено са по-високи, отколкото в двустаен или тристаен апартамент в същата сграда“, обяснява брокерът Татяна Агеева.

„Малък апартамент може да се закупи и за деца като първи дом, а докато не се използва, може да се отдава под наем“, отбелязва Валери Кочетков, директор на отдел „Нови сгради“ в “Инком Риъл Естейт”

Ще удари ли това решение строителните предприемачи и търсенето на нови сгради, като се има предвид покачването на цените на ипотечните кредити на фона на увеличението на основния лихвен процент на Централната банка? Ще има ли стагнация на пазара, когато по-големите апартаменти не работят?

„В момента забраната за строителство на малки жилища ще активизира вторичния пазар: тези апартаменти, които вече са в продажба, ще привлекат търсене. Това е обичайна пазарна реакция на иновациите. С течение на времето – след шест месеца до една година – вълнението ще отшуми“, казва Татяна Агеева.

„Собственото жилище ще стане по-малко достъпно, но не става въпрос за размера на апартаментите, а за ипотечния въпрос. Площ от 28 квадратни метра е адекватен минимален праг за модерно жилище. Ако беше забранено да се строи по-малко от 40 квадрата, тогава можеше да се говори за стагнация на пазара. В сегашните условия стоп факторът е скъпа ипотека“, уточни Агеева.

Що се отнася до себестойността, цената на квадратен метър може и да не се увеличи в резултат на тази забрана, но като цяло увеличението на квадратурата все пак прави общата сума на сделката за покупка на апартамент по-висока. „Вече са изградени и се строят проекти с гарсониери от 19 кв.м. м. И вече със задължителните 28 кв. м, има разлика от девет квадратни метра - при средна цена в Москва от 421,1 хиляди рубли на квадратен метър - това са 3,789 милиона рубли.

Оказва се, например, среден обект с размери 28 квадратни метра днес струва 11,790 милиона рубли, аог 19 квадратни метра 8 милиона рубли. Разликата в цената е 47,4%. Тоест, след отмяната на малкия формат, разходите за закупуване на апартамент с минимална площ ще се увеличат с не по-малко от 30-40%“, изчислява Валери Кочетков.

Според него, когато всички нови проекти се изградят и излязат на пазара с обекти от 28 кв. м, то останалите апартаменти са с площ от 19 кв. м ще поскъпнат, тъй като никой няма да ги продаде евтино, защото „входният билет“ за пазара на нови сгради ще поскъпне поради новите правила.

Някои потенциални купувачи на жилища в Москва може да се преориентират към Подмосковието, където все още няма забрана за строеж на апартаменти под 28 кв.м, не изключва Кочетков. Но защо московските власти предприеха такава стъпка - да забранят строителството на малки апартаменти? Логиката на управляващите е съвсем ясна.

„Днес има много човешки проекти с голям брой студия. В тези райони силно се увеличава натоварването на инфраструктурата – детски градини, училища, поликлиники, транспорт и в крайна сметка нараства броят на заявките на граждани към общинските администрации с въпроси от различен характер“, казва Кочетков.

„Блоковете , в които хиляди малки ателиета са разположени и наемателите постоянно се сменят, са огнище на социално напрежение. Логиката на решението е насочена към подобряване качеството на живот и градската среда“, допълва Агеева.

Може да се твърди, че има страни като Япония, където хората живеят в много малки апартаменти и всичко е наред. „Не е съвсем коректно да се сравнява с други страни – имаме различен исторически контекст. В Япония и Хонконг, които са известни с малките си апартаменти, има голяма липса на пространство - няма територия за изграждане на големи апартаменти, жилищата там са 15 квадратни метра. Нашата ситуация е различна; няма проблем с липсата на място. В Европа семействата и стабилните връзки се намират по-късно, децата се отделят от родителите си по-рано и като цяло европейците прекарват по-малко време у дома, така че апартамент с място само за легло и душ е жизнеспособен вариант. Но в Русия - не съвсем. Е, третата точка е историческата памет: общински апартаменти, общежития, казарми. Клетъчните апартаменти връщат обществото към това преживяване на некомфортен живот и предизвикват негативно отношение“, твърди Агеева.

„Микроапартаментите започнаха да се разпространяват в Москва и беше необходимо да се борим с това. Но методът на борба можеше да бъде по-внимателно оформен. Малки студиа под 20 квадратни метра. наистина оказва натиск върху наемателя, въз основа на психологически изследвания. Но цената сега е малко притискаща, честно казано. . Можете да си спомните панелкщите с шест квадрата. Малките апартаменти са необходима мярка за съвременните реалности, особено в големите градове. И те ще бъдат там във всеки случай, под една или друга форма“, казва Алексей Бондарев, генерален директор на агенцията за недвижими имоти “Прайд”.

Превод: В. Сергеев